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정해열 공인회계사의 [세무칼럼]
부동산, 고시일 전에 증여하라!

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▲ 정해열 공인회계사

부동산, 고시일 이전에 증여하라!

올해 1월 1일을 기준으로 산정한 전국 2천955만 필지에 대한 개별공시지가를 시장·군수·구청장이 5월 31일 결정·공시한다고 국토해양부는 밝혔다.

개별공시지가는 재산세, 종합부동산세 등의 과세표준 및 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 활용된다. 지난해에 비해 개별공시지가는 전국 평균 10.05% 상승한 것으로 분석되었다.

이에 따라 토지 소유자들의 보유세가 늘어날 전망이다. 하지만 과연 보유세만 늘어나게 된 것일까? 재산세, 종부세액에 일정 비율로 부과되는 세금들은 미루더라도 증여와 상속을 앞둔 경우 어떻게 영향을 미칠 수 있는지 알아보도록 하자.

사례 소개

화수분 씨는 올해 안에 아버지로부터 인천광역시 소재 토지를 증여 받을 예정이다. 하지만 며칠 전 국토해양부가 고시한 개별공시지가가 무척 신경 쓰인다. 공시가격이 무려 지난해 보다 30%이상 올랐기 때문이다. 사업차 여러 가지 일들이 바빠 공시가격 발표 시점은 생각조차 못했는데 일이 일어나다니 어떻게 해야 할 지 난감하기만 하다.

부동산을 증여하면 매매가액이나 감정가액 등 시가가 확인되는 경우를 제외하고 토지는 개별공시지가, 주택은 개별(공동)주택가격, 주택 이외의 건물은 국세청 기준시가로 부동산 가액을 평가하여 증여세를 계산한다.

그런데 개별공시지가나 국세청 기준시가는 통상 1년에 한 번씩 고시하므로 부동산 가액을 평가할 때는 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가나 국세청 기준시가(이하“기준가격”이라 함)등을 적용한다.

즉 증여일 현재 당해 연도의 기준가격이 고시되어 있으면 새로 고시된 당해 연도의 기준가격을 적용하지만 당해 연도의 기준가격이 고시되어 있지 않으면 이미 고시되어 있는 전년도의 기준가격을 적용한다.

그러므로 동일한 연도에 동일한 부동산을 증여하더라도 당해 연도의 기준가격이 고시되기 전에 증여하느냐 고시된 후에 증여하느냐에 따라 세금의 크기가 달라진다.

개별공시지가는 매년 5월말까지, 국세청 기준시가는 상업용 건물 등의 경우는 부동산 시장 변동에 따라 탄력적으로 고시하고 있다.

따라서 기준가격이 전년도보다 높게 결정될 것으로 예상되는 때에는 기준가격이 고시되기 전에 전년도보다 낮게 고시될 것으로 예상되는 때에는 기준가격이 고시된 후에 증여하면 세금을 절감할 수 있다.

토지의 경우 개별공시지가를 결정·고시하기 전인 5월초에 토지 소재지 관할 시·군·구 또는 읍·면·동사무소에서 토지 소유자 등에게 공람을 거친 후 5월 31일경에 확정 고시한다. 그러므로 사전에 개별공시지가에 대한 열람을 통하여 증여하고자 하는 토지의 공시지가를 예측할 수 있다.

상업용 건물 등의 국세청 기준시가는 매년 실지거래가액을 조사한 후 시세변동 및 가격편차를 감안하여 시가의 70~80% 수준에서 결정하고 있다. 그러므로 건물 가격이 전년도에 비해 상승했다면 금년도 기준시가도 상승할 것으로 보면 된다.

특히 2005년부터는 국세청 상업용건물, 오피스텔의 기준시가도 소유자가 열람할 수 있으므로 사전에 고시될 기준시가를 확인할 수 있다.

시사점

지금까지 예로 봐서는 개별공시지가나 국세청 기준시가는 특별한 경우를 제외하고는 매년 전년도보다 높게 결정되고 있다. 따라서 부동산을 증여하고자 하는 경우에는 부동산가격이 하락하는 등 특별한 사유가 없는 한 고시일 이전에 증여하면 세금을 절약할 수 있다.

<정해열 공인회계사>

▲ 85년 대구 고등학교 졸업

▲ 93년 계명대학교 경영학과 졸업

▲ 02년 제39회 세무사 2차 시험 합격

▲ 03년 제38회 공인회계사 2차 시험 합격

▲ 03년 신한 회계법인 대구지점 근무

▲ 05년 유정 세무회계사무소 대표(현)

※ 유정 세무회계사무소

(전화 : 053-801-7979, E-mail : kioi333@yahoo.co.kr )

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